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浅谈非法集资案件中房产被抵押给自然人时的相关法律问题
作者:汉中市中级人民法院 李晓  发布时间:2015-05-12 10:45:11 打印 字号: | |

【案例】被告人吴波因集资诈骗已被法院判决。被告人吴波为了骗取资金,在向南京鼎益投资有限公司等4家职业放贷公司(以下简称投资公司)借款过程中,因投资公司要求借款必须提供房产作抵押担保,但吴波名下无房产,吴波遂与投资公司商议,由吴波联系用他人的房产作抵押借款。后吴波以其注册成立的花仙子公司组织万人吹陶笛表现项目进入南京青奥会等为由,欺骗多名房主用自有房产到投资公司办理抵押借款。房主按照吴波的要求,与投资公司指定的自然人签订抵押借款协议,并到南京市住建委签订房地产抵押合同、办理抵押登记,同时房主还与投资公司指定的自然人签订经公证机构公证的委托办理被抵押房产解押、买卖等手续的授权委托书。吴波向房主出具借条。后投资公司指定的自然人将协议约定款项扣除第一个月利息后汇至房主账户,再由房主转交吴波,或者通过银行汇至吴波账户,并要求房主在收条中注明款项已按房主要求汇至房主指定的银行账户。吴波在款项使用过程中,按照其与投资公司、房主的约定,向投资公司支付6%-8%的月息,向被害人支付2%-4%的月息。

    笔者认为要确定抵押房产的归属首先应该确定的是抵押合同的效力问题,在本案中,抵押合同的是依附于借贷合同这个主合同而签订的,吴波一案已定性为集资诈骗,那么其主观目的就限定为以非法占有为目的,吴波的违法性毋庸置疑。虽然本案最终因吴波的刑事违法而由法院进行了刑事审判,但整个案件中借贷关系应视具体情况进行分析,不因吴波行为的刑事案件定性而一概归为无效,尤其是在我国大力发展市场经济的今天,维护经济秩序的稳定与打击经济犯罪应是二者并重的,而不应仅侧重某一方面,所以投资公司、房主、以及实际出借款项的自然人其主观是否善意便成为判断合同效力的最基本要素,笔者认为应分以下几种情况来处理。

1、房主的行为分析

从案情描述中可知,吴波因自身无房产而不能从投资公司获取借款,于是吴波联系了实际拥有房产的房主,与投资公司指定的实际提供借款的自然人签订了抵押借款合同,从这里可以看出,该借款抵押合同的双方当事人是房主与自然人,房主是拥有房屋所有权的所有权人,自然人是实际提供资金的出借方。投资公司所起的作用是一种类似于中介的作用,而吴波通过单独与房主签订借款合同,取得房主从自然人处借来的款项成为实际取得借款资金的人。当吴波的行为被定性为资金诈骗后,合同中其他主体是否具有违法性则应区分对待。

1)、房主与自然人之间的合同。该案中房主与自然人之间存在两个合同,一个是借款合同,一个是抵押合同,其中借款合同为主合同,抵押合同为从合同。房主是涉案房屋的所有权人,所以房主对涉案房屋享有处分权,而自然人是资金出借人,故房主与投资公司指定的自然人签订抵押借款合同的行为从合同法上讲是真实有效的。主合同从合同均是双方意思自治的产物,且二者之间的权利义务是明确的,即自然人出借资金,房主用自有房产进行抵押作为担保,取得自然人的资金。所以二者之间合同的产生不存在合同法规定的无效或可撤销的情形。在这种情况下,当房主不能按照合同在约定的时间内返还从自然人处取得的钱款,自然人自然可以行使抵押权,通过拍卖房产的方式实现自己的债权。

    2)房主与吴波之间的合同。根据案情,吴波取得资金的前提是虚构事实,欺骗房主,使房主通过抵押自有房屋从自然人处借的款项,再与吴波签订借款合同,最终将资金交给吴波。吴波是以借贷的方式掩饰其非法占有的目的,但房主并不知情,因吴波许以高额的利息,便与其签订了借款合同,该合同属于合同法规定的一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。故房主与吴波之间的合同因吴波的欺诈而属于可变更可撤销的合同,但这种可撤销合同请求救济的行为往往因犯罪嫌疑人(本案中即吴波)资金无法弥补受害人损失而得不到最终的保护。

2、投资公司指定的自然人行为分析。该自然人是投资公司指定的借款合同中实际出借资金的人,其主观目的是希望通过投入资金获取收益,该自然人通过与房主签订抵押合同获得抵押权从而保证自己债权的最终实现。因房主在订立合同时无欺诈等行为,故自然人的主观目的成为判定抵押借款合同的主要依据。

1)、自然人善意,即自然人不知道实际借款人为吴波,善意认为借款人确系房主,那么该抵押借款合同真实有效,当房主不能依照合同约定归还欠款时,自然人可以行使抵押权实现自己的债权。

2)、自然人知道实际借款人是吴波。根据自然人最后出借资金实施方式的不同,笔者认为又可将借贷合同分为了两种:第一种自然人根据抵押借款合同把钱直接交给房主,房主与自然人分别履行了合同签订中彼此义务,该抵押借款合同成立,至于房主之后向吴波给付金钱是基于其与吴波的借款合同,与房主之间并无关联。第二种是自然人根据房主的要求把钱交给吴波,那么形成的是这样一种关系,即名义借款人(房主)与出借人(自然人)之间形成抵押借款合同法律关系,实际用资人(吴波)与名义借款人(房主)、出借人(自然人)之间又形成其他法律关系。如果自然人对吴波的诈骗行为并不知情,其主观目的只是单纯进行一种投资,那么根据合同的相对性,应由房主承担还款责任,至于吴波与房主、自然人之间的其他纠纷应另案处理。如果自然人在出借资金时明知吴波存在欺诈行为或对吴波资产情况有一定认识,但为了获取吴波承诺的高额利息,并且考虑到通过抵押合同可以转嫁自己行为风险时,自然人必然不是善意行为,虽然其没有与吴波形成犯罪的共同故意,不构成共犯,但此时,自然人与房主之间签订的抵押借款合同则可以根据合同法第五十四条的规定,房主享有对该合同的撤销权,以此来保障自己的权利。

刑事责任主要是对犯罪行为人的刑事制裁,而民事权利救济侧重于对损失利益的填补。合同法的侧重点是确保交易的稳定性,尊重当事人的意思自治。对于合同无效我国法律作了如下规定:有下列情形之一的,可认定合同或者部分合同条款无效:(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立的损害国家利益的合同;(2)恶意串通,并损害国家、集体或第三人利益的合同;(3)合法形式掩盖非法目的的合同;(4)损害社会公共利益的合同;(5)违反法律和行政法规的强制性规定的合同;(6)对于造成对方人身伤害或者因故意或重大过失造成对方财产损失免责的合同条款。(7)提供格式条款一方免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款无效。笔者认为主张借款合同无效的多是基于(3)合法形式掩盖非法目的的合同和(5)违反法律和行政法规的强制性规定的合同这两种情形。先对(3)进行分析:通过对该条款解读可知,这里要求掩盖非法目的的合同当事人不仅仅是某一方,而要求是合同双方当事人。该案例中,房主并无非法目的,其只是希望利用房产进行投资获益,自然人或许存在欺诈行为,但其与吴波并无直接的合同关系,其只是与房主之间订立有抵押借款合同,所以当自然人存在诈骗等行为时,合同相对方的房主享有的是撤销权,而不是合同的法定自始无效。所以以上合同关系不适用合同法规定的无效的情形。也就不存在主合同无效而导致从合同无效的情形发生。下来再来看(5)的规定,我国并不禁止合法的民间借贷行为,合同法中还对民间借贷进行了相关的法律规定,所以房主与自然人之间的借贷行为亦未违反我国法律和行政法规的强制性规定,即便吴波的行为是违反了刑法的规定,构成犯罪,但吴波与房主、自然人之间并未形成共同故意,不应将其他人的行为一概归入刑法调整范围内。

    最后得出的结论是:在自然人是善意的情况下,自然人因为抵押借款合同的真实有效,而享有对房屋主张抵押权保护自己债权的救济途径,房主虽因吴波的诈骗行为享有对合同的撤销权,但通过撤销合同,并不必然产生实际的权利救济效果。所以在这种房产被抵押给投资公司指定的自然人情况下,实际受害人是房主。当自然人直接将资金打给吴波,且主观目的非善意时,房主可以通过行使撤销权,当借款合同被撤销后,那么因主合同的无效,而导致抵押合同这一从合同的无效,房主的权利得以保护。

责任编辑:汉中市中级人民法院 李晓
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